КОМПАНИЯ
ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством.
Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОКС И ЗУ.

Согласно Федеральному закону №208-ФЗ «Об акционерных обществах», цена приобретаемых ценных бумаг не может быть ниже их рыночной стоимости, определенной оценщиком.
Оценка обязательна для ценных бумаг, которые не обращаются на организованных торгах или обращаются на них меньше шести месяцев.
В других случаях цена предложения рассчитывается как средневзвешенная цена, определенная по результатам организованных торгов на рынке ценных бумаг за шесть месяцев, предшествующих дате направления в общество обязательного предложения.
Стоит отметить, что к организованным торгам допускаются далеко не все ценные бумаги эмитентов.
Поэтому для большинства акций определить цену как средневзвешенную по результатам торгов не получится.
По этой причине оценка является объективно востребованной процедурой при выкупе ценных бумаг.
При установлении рыночной стоимости ценных бумаг может проводиться независимая оценка с подтверждением этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков. Требование об обязательном проведении экспертизы отчета оценщика установлено п. 6 и 7 статьи 7 Федерального закона № 135-ФЗ. Экспертиза не предполагает проведение повторной оценки, и проводится с целью обеспечения контроля качества отчетов. Срок действия отчета оценщика для целей определения рыночной стоимости ценных бумаг, действителен в течение шести месяцев с даты его составления. Информация, касающаяся определения цены приобретения ценных бумаг, должна содержаться в пункте 6.1.2 обязательного предложения о выкупе. Отсутствие обоснования цены относится к числу наиболее часто выявляемых ошибок при рассмотрении комплектов документов, представляемых при приобретении акций.

ОЦЕНКА ДЛЯ ВЫКУПА АКЦИЙ.

Залогом является имущество, гарантирующее должником выполнения своих обязательств, перед кредитором.
Залог оформляется каждой компанией, которая желает получить дополнительные средства для развития производства, например для инвестиционного кредитования, для получения кредита с целью пополнения оборотных средств (овердрафта), для открытия кредитной линии или для других вариантов получения дополнительных средств.
В любых случаях, для получения кредита, банк потребует оформления залога собственности предприятия, в качестве обеспечения кредита. Аналогичные правила действуют для обеспечения розничного кредитования населения, где основным залоговым имуществом выступает предмет покупки.
Кроме самого получателя кредита, залогодателем может быть третье лицо, которое официально согласилось предоставить свое имущество, в качестве обеспечения залога. Залогодержателем, в любых ситуациях, остается банк, который оформляет официальный договор кредитования. В договоре кредитования указывается залоговая стоимость собственности.
Положения о залоге содержатся в законе «О залоге» и законе «Об ипотеке», который принято называть законом о недвижимости.
Оценка залога состоит в определении степени соответствия цены залогового имущества величине получаемого кредита. Кроме того, что стоимость залога должна покрывать тело кредита, она должна покрывать стоимость всех дополнительных банковских процентов, начисленных за время пользования кредитом. Оценка помогает избежать разногласий между банком и кредитуемой стороной, в случае обращения банком взыскания на заложенное имущество (в тех случаях, когда заемщиками были нарушены условия кредитного договора).
Оценка как движимого, так и недвижимого залогового имущества происходит с соблюдением банком следующих формальностей:

1. Проведение детального анализа залоговых активов и определение наиболее эффективного способа их использования.
2. Анализ ликвидности на момент проведения сделки, а также перспективы его ликвидности на период окончания кредитования.

Оценка залогового имущества является ценой, которая определена по согласию сторон, поэтому она может не совпадать как с балансовой, так и с рыночной ценой собственности.
В случае выполнения банком заинтересованного кредитования, в стоимость оценки имущества может быть включено решение совета директоров или общего собрания акционеров, предоставляемого в качестве обеспечения по кредиту.
Тем не менее, залоговая стоимость должна быть близка с рыночной или балансовой ценой имущества.
В обычных условиях, банками для определения залоговой стоимости, проводится дисконтирование его рыночной цены, с учетом реализации собственности на рынке.
В случае согласования сторонами стоимости залогового имущества, между ними проводится подписание договора кредитования.

ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

ОЦЕНКА ПРАВА ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (СЕРВИТУТА).

В большинстве случаев оценку имущества должника производится оценщиком, аккредитованным службой судебных приставов. Должнику всегда хотелось бы, чтобы его имущество было оценено максимально дороже, а взыскателю оптимально (чтобы гарантировано произошла реализация имущества должника по максимально возможной цене).
Но что делать, если банк не устраивает оценка имущества должника и она явно завышена или занижена? Что подлежит оспариванию — отчет оценщика или постановление судебного пристава – исполнителя, которым утвержден отчет оценщика?
В случае привлечения судебным приставом исполнителем оценщика для оценки арестованного имущества, судебный пристав – исполнитель выносит постановление. У сторон исполнительного производства нет возможности влиять на кандидатуру оценщика, служба судебных приставов ежегодно заключает государственный контракт на получение услуг по оценке имущества (каждый территориальный орган службы судебных приставов делает это самостоятельно).
Оценщики на основании постановления судебного пристава – исполнителя, проводят оценку имущества должника и передают отчет об оценке судебному приставу – исполнителю. Судебный пристав в свою очередь утверждает результаты оценки своим постановлением, которое направляет сторонам исполнительного производства.
При этом произведенная оценщиком оценка обязательна для судебного пристава – исполнителя, у сторон есть 10 дней на оспаривание произведенной оценки в суде (п.п. 3 п. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ДОЛЖНИКА ДЛЯ СЛУЖБЫ СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ.

ФИНАНСОВЫЕ, ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ОЦЕНОЧНЫЕ ЭКСПЕРТИЗЫ.